Безопасные расчёты при покупке квартиры: аккредитив, ячейка, счёт эскроу

У покупателя и продавца противоположные страхи. Покупатель боится отдать деньги и не получить квартиру, продавец — переоформить квартиру и не получить деньги. Безопасные расчёты снимают оба страха: деньги лежат в банке и переходят к продавцу только после регистрации права покупателя.

Аккредитив

Покупатель открывает в банке специальный счёт и кладёт на него деньги. Банк перечислит их продавцу, когда тот принесёт документы, указанные в условиях: обычно это выписка из ЕГРН с новым собственником. Если сделка не состоялась, деньги возвращаются покупателю.

• Плюсы: надёжно, без наличных, подходит для сделок с ипотекой.
• Минусы: услуга платная, условия раскрытия нужно сформулировать точно.

Сервис безопасных расчётов

Работает похоже на аккредитив, но банк сам запрашивает в Росреестре сведения о регистрации и после этого переводит деньги продавцу. Продавцу не нужно идти в банк с документами.

Банковская ячейка

Наличные закладывают в ячейку, а доступ к ней продавец получает после регистрации. Раньше это был основной способ, сейчас им пользуются реже: наличные нужно пересчитывать и проверять, а условия доступа — тщательно прописывать.

Счёт эскроу

Деньги блокируются на специальном счёте до наступления условий, указанных в договоре. Так рассчитываются с застройщиками в новостройках — подробнее в статье об эскроу-счетах. На вторичном рынке этот способ тоже возможен, но используется реже.

Депозит нотариуса

Покупатель вносит деньги на счёт нотариуса, а тот перечисляет их продавцу после регистрации. Способ удобен, когда сделка и так удостоверяется нотариально — например, при покупке доли.

Что выбрать

• При ипотеке способ расчётов обычно задаёт банк: аккредитив или его собственный сервис.
• При покупке за свои деньги удобнее всего аккредитив или сервис безопасных расчётов.
• Если часть суммы — материнский капитал или сертификат, эта часть придёт продавцу позже, от Социального фонда или из бюджета. Порядок прописывают в договоре.

Передавать деньги наличными до регистрации «под расписку» — самый рискованный вариант. Если регистрацию приостановят или сделку оспорят, возвращать деньги придётся через суд.

Частые ошибки

• Условия раскрытия аккредитива написаны неточно, и продавец не может получить деньги без повторного участия покупателя.
• Срок аккредитива короче срока регистрации. Закладывайте запас на случай приостановки.
• В договоре указана заниженная цена, а разницу передают «на руки». Эту часть денег в случае спора не вернуть.
• Расписку не берут, потому что «деньги же через банк». Расписка продавца о полном расчёте нужна всегда.

Способ расчётов я согласую с обеими сторонами и банком ещё на этапе задатка, а условия прописываю в договоре так, чтобы деньги и ключи перешли к новым владельцам без задержек.