Как продать квартиру в Барнауле: пошаговая инструкция

Продажа квартиры редко срывается из-за одной большой ошибки. Обычно это цепочка мелочей: цену поставили «с запасом», фотографии сделали вечером на телефон, документы начали собирать, когда покупатель уже пришёл с задатком. Ниже порядок действий, по которому я веду продажу сама.

Шаг 1. Определите реальную цену

Цена в объявлениях — это то, что продавцы хотят получить. Цена сделки почти всегда ниже. Смотрите не на все объявления подряд, а на аналоги: тот же район, тип дома, этаж, площадь и состояние. Квартиры, которые висят в продаже по полгода, в расчёт не берите — рынок уже показал, что столько они не стоят.

Завышенная цена не оставляет «места для торга», а отсекает покупателей на этапе поиска. Через пару месяцев объявление примелькается, и снижать придётся сильнее, чем если бы цена сразу была рыночной.

Шаг 2. Подготовьте квартиру

Дорогой ремонт перед продажей не окупается. Окупается порядок: вывезти лишние вещи, починить краны и розетки, вымыть окна, заменить перегоревшие лампочки, освежить подъездную дверь. Покупатель оценивает квартиру в первые минуты, и пустая светлая комната выглядит больше и дороже заставленной.

Шаг 3. Соберите документы заранее

Покупатель с ипотекой или материнским капиталом не будет ждать месяц, пока вы восстановите договор или получите согласие супруга. Полный перечень я разобрала в статье «Документы для продажи квартиры». Минимум, который нужен до начала показов:

• паспорт и документ, по которому вы стали собственником;
• свежая выписка из ЕГРН;
• нотариальное согласие супруга, если квартира куплена в браке;
• справка о зарегистрированных и об отсутствии долгов за коммунальные услуги.

Шаг 4. Сделайте объявление, которое показывает квартиру

Фотографируйте днём, при естественном свете, с уровня груди и из углов комнат. Нужны все помещения, вид из окна, подъезд и двор. В тексте — факты: площадь, этаж, год и материал дома, что остаётся из мебели, сколько собственников, есть ли обременения. Объявление размещают на нескольких площадках сразу: Авито, Циан, Домклик, Яндекс Недвижимость.

Шаг 5. Проводите показы

Отвечайте на звонки сразу: покупатель обзванивает несколько вариантов и едет туда, где взяли трубку. На показе не ходите за человеком по пятам и не расхваливайте каждый угол. Отвечайте на вопросы честно — о соседях, счётчиках, перепланировке. То, что вы скроете, всё равно вскроется при проверке документов, только уже со скандалом.

Шаг 6. Торг и задаток

Заранее решите, ниже какой суммы вы не опуститесь, и не называйте её первой. Когда договорились, условия фиксируют письменно: предварительный договор и соглашение о задатке. В них — цена, срок выхода на сделку, порядок расчётов, кто и когда выписывается. Чем задаток отличается от аванса и что будет, если сделка сорвётся, читайте в отдельной статье.

Шаг 7. Расчёты и регистрация

Деньги передают не из рук в руки, а через банк: аккредитив, банковскую ячейку или сервис безопасных расчётов. Продавец получает их после того, как Росреестр зарегистрирует переход права. Документы подают через МФЦ или электронно — тогда регистрация занимает считаные дни.

Не соглашайтесь указывать в договоре цену ниже настоящей. Если сделку оспорят, вернут только сумму из договора, а налоговая всё равно считает налог минимум от 70% кадастровой стоимости.

Шаг 8. Передача квартиры и налог

Ключи передают по акту приёма-передачи: в нём фиксируют показания счётчиков и состояние квартиры. После сделки проверьте, нужно ли вам подавать декларацию. Если квартира была в собственности меньше минимального срока, действуют правила, которые я описала в статье о налоге с продажи.

Сколько времени занимает продажа

Квартира по рыночной цене и с готовыми документами обычно находит покупателя за один-три месяца. Дольше продаются объекты с завышенной ценой, сложной историей или несколькими собственниками, которым трудно договориться. Сроки можно сократить, если заранее убрать то, что пугает покупателя и его банк: неузаконенную перепланировку, долги, неясности с прописанными.