Налог с продажи квартиры: когда платить и как уменьшить

Налог с продажи платят не все. Главный вопрос — сколько времени квартира была в вашей собственности. Если минимальный срок прошёл, не нужно ни платить, ни подавать декларацию, за сколько бы вы ни продали.

Минимальный срок владения

Общий срок — пять лет. Трёх лет достаточно, если:

• квартира получена по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника;
• квартира приватизирована;
• квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
• это ваше единственное жильё. При этом другая квартира, купленная в течение 90 дней до продажи, не учитывается.

Срок считают с даты регистрации права в ЕГРН. Для наследства — со дня смерти наследодателя. Для квартиры в новостройке по договору долевого участия — с даты полной оплаты застройщику.

Сколько платить, если срок не прошёл

Ставка — 13%, а с части дохода, превышающей 2,4 млн рублей за год, — 15%. Но налог берут не со всей суммы продажи. Доход можно уменьшить одним из двух способов:

1. На расходы на покупку этой квартиры. Купили за 4 млн, продали за 4,6 млн — налог платится с 600 тысяч рублей. Расходы нужно подтвердить договором и платёжными документами. В расходы входят и проценты по ипотеке.
2. На вычет 1 млн рублей. Он подходит, когда расходов не было или их нечем подтвердить — например, квартира досталась по наследству. Вычет в 1 млн даётся на все проданные за год объекты, а не на каждый.

Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, налог посчитают от этих 70%. Занижать цену в договоре бессмысленно и рискованно.

Льгота для семей с двумя и более детьми

Семья не платит налог независимо от срока владения, если одновременно выполняются условия:

• в семье двое или больше детей младше 18 лет, а если ребёнок учится очно — младше 24;
• новое жильё куплено в том же году или до 30 апреля следующего;
• новое жильё больше проданного по площади или по кадастровой стоимости;
• кадастровая стоимость проданной квартиры не выше 50 млн рублей;
• на момент продажи семье не принадлежит больше половины другого жилья, площадь которого превышает площадь купленного.

Декларация и сроки

Если минимальный срок не истёк, декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Налог платят до 15 июля. Декларацию подают, даже когда налог получился нулевым — например, вы продали за ту же сумму, за которую купили.

Декларация не нужна в двух случаях: минимальный срок владения прошёл или квартира продана не дороже 1 млн рублей.

Росреестр сам передаёт сведения о сделках в налоговую. Если декларации нет, инспекция рассчитает налог самостоятельно и добавит штраф и пени.

Как законно уменьшить налог

• Дождаться минимального срока. Иногда выгоднее отложить сделку на пару месяцев, чем платить сотни тысяч рублей.
• Собрать подтверждение расходов: договор покупки, расписки, выписки со счёта, справку банка об уплаченных процентах.
• Использовать вычет при покупке другой квартиры в том же году: вычет до 2 млн рублей уменьшает налог с продажи. Как он работает, я рассказала в статье о налоговом вычете.
• При долевой собственности продавать доли по одному договору осторожно: вычет в 1 млн распределится между всеми. Если доли продаются отдельными договорами, каждый собственник получает свой вычет.

Расчёт зависит от деталей: кто собственники, как получена квартира, что ещё продавалось в этом году. На консультации перед сделкой я всегда считаю налог заранее, чтобы он не стал неожиданностью.