Как получить одобрение ипотеки: что проверяет банк

Банк отвечает на один вопрос: сможет ли человек платить по кредиту много лет подряд. Всё, что он проверяет, — способы на этот вопрос ответить. Если подготовиться до подачи заявки, шансы на одобрение и на нужную сумму заметно выше.

Что проверяет банк

• Кредитную историю: были ли просрочки, как часто вы обращались за кредитами, есть ли действующие долги.
• Долговую нагрузку — какую часть дохода вы уже отдаёте по кредитам. Чем выше эта доля, тем меньше одобренная сумма и тем вероятнее отказ.
• Доход и занятость: стаж на текущем месте, стабильность поступлений, сфера работы.
• Первоначальный взнос: чем он больше, тем спокойнее банку и тем ниже может быть ставка.
• Самого заёмщика: возраст, семейное положение, иждивенцы, долги перед приставами.

Что сделать до подачи заявки

1. Запросите свою кредитную историю. Через Госуслуги можно узнать, в каких бюро она хранится, и дважды в год получить отчёт бесплатно. Проверьте, нет ли там чужих кредитов и ошибок.
2. Закройте кредитные карты, которыми не пользуетесь. Банк учитывает лимит по карте как возможный долг, даже если вы не потратили с неё ни рубля.
3. Погасите мелкие кредиты и рассрочки, оплатите штрафы, налоги и долги по коммунальным платежам.
4. Не меняйте работу перед подачей заявки и до выдачи кредита.
5. Снимите самозапрет на кредиты, если устанавливали его через Госуслуги. Запрет снимается не мгновенно, поэтому сделайте это за несколько дней до заявки.

Не подавайте заявки во все банки подряд «на всякий случай». Каждое обращение остаётся в кредитной истории, а серия отказов ухудшает её ещё сильнее.

Если доход неофициальный или его не хватает

• Привлеките созаёмщика — его доход банк учтёт вместе с вашим.
• Подтвердите доход справкой по форме банка или выпиской со счёта.
• Самозанятые и предприниматели подтверждают доход справкой из приложения «Мой налог» или декларациями.
• Увеличьте первоначальный взнос или срок кредита — ежемесячный платёж станет меньше.

Первоначальный взнос

По большинству программ банки ждут взнос от 20% стоимости жилья. В качестве взноса или его части можно использовать материнский капитал — как это устроено, я рассказала в отдельной статье. Чем больше взнос, тем ниже ставка и страховые платежи.

Льготные программы

С 1 октября 2026 года ставка по семейной ипотеке зависит от числа детей: от 10% при одном ребёнке до 2% при пяти и более, взнос — от 20%. На семью оформляют один льготный кредит, супруги выступают созаёмщиками. Подробности — в статье о семейной ипотеке. Есть программы для сельских территорий, для ИТ-специалистов, военная ипотека. Условия меняются несколько раз в год, поэтому перед заявкой их стоит сверить. О программе для военнослужащих подробнее — на странице «Военная ипотека».

Что делать после отказа

Банк не обязан объяснять причину, но её обычно можно вычислить: просрочки в истории, высокая нагрузка, ошибка в анкете, сомнения в работодателе. Исправьте то, что можно, и подавайте заявку повторно не раньше чем через пару месяцев или в другой банк с более подходящими требованиями.

После одобрения

Одобрение действует ограниченное время — обычно около трёх месяцев. За это время нужно выбрать квартиру, собрать по ней документы и заказать оценку. Банк одобряет не только заёмщика, но и объект, поэтому жильё с неузаконенной перепланировкой или в ветхом доме может не пройти. Предварительно посчитать платёж можно в ипотечном калькуляторе.