Как продать квартиру в ипотеке: четыре способа

Ипотечная квартира принадлежит вам, но находится в залоге у банка. Продать её без согласия банка нельзя: Росреестр не зарегистрирует сделку. При этом продажа залоговых квартир — обычная практика, и у банков есть отработанные схемы. Способов четыре.

Способ 1. Погасить кредит заранее

Вы закрываете долг своими деньгами или за счёт другого кредита, банк подаёт заявление о снятии залога, и после этого квартира продаётся как обычная. Запись об ипотеке Росреестр погашает в течение трёх рабочих дней.

Это самый удобный вариант для покупателя и самый простой для сделки. Минус один: нужны свободные деньги.

Способ 2. Погасить кредит деньгами покупателя

Покупатель передаёт сумму, равную остатку долга, вы закрываете кредит, банк снимает залог, и после этого стороны подписывают основной договор, а покупатель доплачивает остальное.

Для покупателя это риск: он отдаёт деньги до того, как получил квартиру. Поэтому схему оформляют предварительным договором с задатком, а деньги вносят напрямую на кредитный счёт продавца. Такая сделка подходит покупателям с наличными и плохо подходит тем, кто сам берёт ипотеку.

Способ 3. Продать под контролем банка

Банк даёт согласие на продажу и сам участвует в расчётах. Покупатель размещает деньги на аккредитиве или в ячейках: одна часть идёт банку в счёт погашения долга, другая — продавцу. После регистрации перехода права банк получает свою часть и снимает залог.

Это самый безопасный для обеих сторон вариант. Времени он требует больше, потому что нужно согласовать сделку с банком.

Способ 4. Покупатель с ипотекой

Если покупатель тоже берёт кредит, проще всего, когда он оформляет его в том же банке, где ваша ипотека: банк сам гасит ваш долг из нового кредита и переоформляет залог. С разными банками сделка тоже возможна, но согласований больше.

Реже встречается перевод долга: покупатель становится заёмщиком по вашему кредиту на тех же условиях. Банк одобряет его как нового заёмщика и соглашается на такую замену нечасто.

Начинайте с обращения в свой банк. Он назовёт остаток долга, условия досрочного погашения и схемы, которые у него разрешены. От этого зависит, какого покупателя вы сможете принять.

Если в ипотеке использован материнский капитал

После погашения кредита нужно выделить доли детям, а на продажу их долей получить разрешение органов опеки. Опека согласует сделку, если дети получат не меньшие доли в новом жилье. Это удлиняет подготовку на несколько недель, и планировать сделку нужно с учётом этого срока. Подробности — в статье о материнском капитале.

Что ещё учесть

• Проверьте в кредитном договоре условия досрочного погашения и порядок возврата части страховки.
• Если квартира в собственности меньше минимального срока, посчитайте налог: проценты по ипотеке можно включить в расходы. Правила — в статье о налоге с продажи.
• Не скрывайте залог от покупателей. Он виден в выписке из ЕГРН, и объявление с честной пометкой отсекает тех, кому такая сделка не подходит.
• Цену ставьте рыночную: обременение само по себе не повод для скидки, если схема сделки понятна и безопасна.

Если платить по кредиту стало трудно

Не дожидайтесь просрочек и суда. Квартира, проданная вами самостоятельно, почти всегда уходит дороже, чем на торгах после взыскания. Обратитесь в банк: многие дают согласие на продажу заёмщиком и время на поиск покупателя.