Покупка квартиры по доверенности: риски и как их проверить
Продавец по доверенности — не повод отказываться от квартиры, но повод проверить на шесть пунктов больше.
Квартиру у представителя по доверенности покупать можно, если проверить шесть вещей: подлинность доверенности, не отозвана ли она, срок, полномочия, право получать деньги и то, что собственник жив и согласен. Доверенность проверяют в сервисе Федеральной нотариальной палаты, а с собственником связываются лично.
Сделки по доверенности обычны: собственник живёт в другом городе, болеет или просто не может прийти. Но именно в таких сделках чаще всего встречается мошенничество. Разница между обычной и рискованной ситуацией видна по нескольким признакам.
В чём риск
- Доверенность может быть поддельной.
- Доверенность может быть отозвана: собственник вправе сделать это в любой момент.
- Доверенность прекращается со смертью собственника. Сделка, совершённая после этого, недействительна.
- Собственник мог не понимать, что подписывает, — из-за возраста, болезни или давления.
- Представитель получил деньги и не передал их собственнику, а тот оспаривает сделку.
Что проверить
| Что | Как |
|---|---|
| Подлинность доверенности | сервис проверки доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты — по номеру и дате |
| Не отозвана ли | тот же сервис показывает сведения об отмене |
| Срок действия | указан в тексте; если срок не указан, доверенность действует год |
| Полномочия | право продать именно эту квартиру, подписать договор, подать документы на регистрацию |
| Право получать деньги | должно быть прямо написано; если его нет, платить можно только собственнику |
| Жив ли и согласен ли собственник | личная встреча или видеозвонок |
Проверять доверенность нужно дважды: когда вам её впервые показали и в день сделки.
Свяжитесь с собственником
Это главное правило. Попросите видеозвонок: пусть собственник покажет паспорт, подтвердит, что продаёт квартиру, знает цену и согласен, что деньги получит представитель. Отказ от любого контакта под разными предлогами — самый тревожный признак.
Как платить
- Надёжнее всего переводить деньги на счёт самого собственника, даже если договор подписывает представитель.
- Расчёты — через банк: аккредитив или счёт эскроу, с раскрытием после регистрации. Подробнее — в статье «Безопасные расчёты».
- Наличные представителю под расписку — самый рискованный вариант.
Когда лучше отказаться
- Доверенность выдана совсем недавно и «на всё имущество», а собственник недоступен.
- Собственник — пожилой человек или человек с тяжёлой болезнью, и поговорить с ним не дают.
- Квартира продаётся заметно дешевле рынка и «срочно».
- Представитель торопит и отказывается от расчётов через банк.
- Квартира недавно сменила собственника, и предыдущая сделка тоже была по доверенности.
По заявлению собственника в ЕГРН можно внести запись о том, что сделки с его недвижимостью без личного участия не регистрируются. Если такая запись есть, продажа по доверенности не пройдёт — это видно при подаче документов.
Если по доверенности покупаете вы
Обратная ситуация — когда вы сами не можете приехать на сделку. Доверенность оформляют у нотариуса, в ней указывают конкретную квартиру, цену и полномочия. Часто удобнее обойтись без доверенности: подписать договор электронной подписью или провести сделку через банк дистанционно. Как это устроено — на странице «Покупка дистанционно».
Остальные пункты проверки — в статье «Как проверить квартиру перед покупкой».
Автор — Татьяна Лучшева, специалист по операциям с недвижимостью. Опубликовано . Статья носит справочный характер: перед сделкой проверьте, не изменились ли нормы, и получите консультацию по своей ситуации.
Частые вопросы
Как проверить доверенность на продажу квартиры?
В сервисе проверки доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты: по номеру и дате видно, выдавалась ли доверенность и не отменена ли она. Проверять стоит дважды — заранее и в день сделки.
Может ли представитель по доверенности получить деньги за квартиру?
Только если это право прямо указано в доверенности. Надёжнее переводить деньги на счёт самого собственника.
Опасно ли покупать квартиру по доверенности?
Риск выше, чем в обычной сделке, но он проверяется: подлинность и срок доверенности, полномочия и личный контакт с собственником. Если поговорить с собственником не дают, от покупки лучше отказаться.
Читайте также
Квартира с перепланировкой
Снесённая стена переходит к покупателю вместе с квартирой. Разбираю, что можно узаконить, а что придётся возвращать.
Покупка доли в квартире
Доля стоит дешевле комнаты не просто так. Разбираю, что за этим стоит и как купить её без спора с соседями.
Виды земельных участков
От двух строчек в выписке зависит, сможете ли вы построить дом, прописаться в нём и провести газ.
Узнайте стоимость услуг — и получите скидку 10%
Выберите тип услуги и ответьте на несколько вопросов: что за объект, сколько комнат, в каком районе.