Покупка доли в квартире: что вы на самом деле покупаете

Доля в квартире выглядит как самый дешёвый способ получить жильё. Но доля — это не часть квартиры, которую можно обвести мелом на полу, а часть права на всю квартиру. От этого зависит всё остальное.

Доля и комната — не одно и то же

Если доля маленькая, а комнаты, подходящей по площади, в квартире нет, суд может отказать во вселении. Тогда собственник доли вправе рассчитывать лишь на компенсацию от остальных.

Преимущественное право

Остальные собственники имеют право купить долю первыми — по той же цене и на тех же условиях. Порядок такой:

1. Продавец письменно извещает всех сособственников о цене и условиях. Надёжнее всего — через нотариуса.
2. У них есть месяц, чтобы согласиться или отказаться.
3. Если никто не купил или все письменно отказались, долю можно продать постороннему — не дешевле, чем предлагали сособственникам.

Если правило нарушено, любой сособственник в течение трёх месяцев может через суд перевести права покупателя на себя. Покупателю вернут деньги, но долю он потеряет.

Попытка обойти преимущественное право — оформить продажу как дарение или дарение с последующей продажей — признаётся притворной сделкой. Покупателю такие схемы ничего не гарантируют.

Нотариус обязателен

Сделки по продаже доли удостоверяет нотариус. Исключение — когда все собственники продают свои доли одним договором, то есть квартира продаётся целиком. Нотариус сам проверит извещения сособственников и подаст документы на регистрацию; сроки — в справке «Сроки регистрации и госпошлины».

Ипотека и материнский капитал

• Банки кредитуют покупку доли, как правило, только если после сделки вся квартира окажется в собственности заёмщика — так называемая последняя доля.
• С материнским капиталом правило похожее: долю можно купить, если в результате семья получает всю квартиру или изолированную комнату.

Маленькие доли

С 1 сентября 2022 года нельзя дробить жильё на доли, если на каждого собственника придётся меньше шести квадратных метров общей площади. Сделки, которые к этому приводят, ничтожны. Исключения — наследство, приватизация и доли, которые выделяют детям при покупке с материнским капиталом.

Что проверить перед покупкой

• Кто остальные собственники и готовы ли они к новому соседу. Это важнее документов.
• Есть ли порядок пользования квартирой: соглашение или решение суда.
• Какая комната фактически приходится на долю и соответствует ли она ей по площади.
• Кто зарегистрирован в квартире.
• Долги по коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт.
• Как продавец получил долю и почему продаёт.

Когда покупка доли оправдана

• Вы выкупаете долю у родственника или бывшего супруга, и вся квартира становится вашей.
• На долю приходится изолированная комната, порядок пользования оформлен, соседи известны.
• Вы понимаете, что продать долю потом будет так же непросто, как сейчас её купить.

Во всех остальных случаях стоит сравнить с покупкой комнаты или студии. Варианты — на странице «Комнаты и доли» и в статье «Первая квартира».